由于消費升級，消費者迫切需要更多的品牌項目出現(xiàn)，而目前多數(shù)國內(nèi)的項目參差不齊，并不能滿足消費升級帶來的需求。內(nèi)外因素的集合，導致當前商鋪投資和商鋪經(jīng)營存在較大的風險。
 
　　國慶節(jié)后，張小姐在北京通州一個小區(qū)里開的美容店就關(guān)張了。張小姐坦言，當初自己并沒有考察清楚附近的情況就貿(mào)然開業(yè)了，剛開始生意還過的去，但是一年中周圍陸續(xù)開張了五六家美容美發(fā)店，最近連“審美”都到附近扎堆了，而自己的個體美容店的生意也在這一年中急轉(zhuǎn)直下，不得已只得轉(zhuǎn)讓。

　　“通州區(qū)商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)的特征典型地反映了郊區(qū)城市在城市化進程中面臨的：城與市、商與業(yè)、形態(tài)與業(yè)態(tài)、供給與需求等之間的矛盾。”資深地產(chǎn)專家、紅石行顧問副總經(jīng)理潘好龍總結(jié)道。
 
　　落后的商業(yè)規(guī)劃無法滿足消費升級

　　隨著許多城市商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)多年的高速發(fā)展，商鋪已經(jīng)呈現(xiàn)出飽和的狀態(tài)，而在一座城市中，一般只有1/4的商鋪是賺錢的，1/2持平，另外1/4是賠錢的。

　　房地產(chǎn)開發(fā)商的趨利性，決定他們很難在短期內(nèi)對商鋪進行整體規(guī)劃，因此，我們看到在城市的一條大街上往往有很多相同類型的餐飲、美容院、房產(chǎn)中介機構(gòu)扎堆，彼此惡性競爭，最終誰都很難獲得成功；另一方面，由于消費升級，消費者迫切需要更多的品牌項目出現(xiàn)，而目前多數(shù)國內(nèi)的項目參差不齊，并不能滿足消費升級帶來的需求。內(nèi)外因素的集合，導致當前商鋪投資和商鋪經(jīng)營存在較大的風險。

　　“在中國的很多城市，隨著商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)多年的高速發(fā)展，商鋪已經(jīng)呈現(xiàn)出飽和的狀態(tài)，而在一個城市中，一般只有1/4的商鋪是賺錢的，1/2持平，另外1/4是賠錢的。”專門做過這方面調(diào)研的北京凱爾文德投資咨詢公司總裁劉毅介紹。

　　潘好龍的觀點也基本印證了上述看法。和成熟的商圈相比，處于城市化過程中的郊區(qū)城市，其商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃往往帶有急功近利的色彩，難以真正滿足市場對商鋪的需求。以通州地產(chǎn)為例，隨著30多萬城市白領(lǐng)的入住，通州區(qū)已經(jīng)成為外來高素質(zhì)人口最集中的郊區(qū)城市，因此，通州的商業(yè)面臨著消費升級帶來的巨大商機，而這也給商業(yè)地產(chǎn)帶來了前所未有的發(fā)展機遇。然而由于商業(yè)規(guī)劃缺乏前瞻性，產(chǎn)品與市場需求不對位，這使得通州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展滯后于當?shù)氐氖袌鲂枨?，出現(xiàn)了嚴重的脫節(jié)現(xiàn)象。

　　事實上，通州的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模總體上并不小，數(shù)量也很多，但由于缺乏前瞻性的規(guī)劃，成規(guī)模上檔次的商鋪很少，這導致了很多大型知名的商業(yè)項目在通州找不到合適的商鋪。而多數(shù)小區(qū)開發(fā)商開發(fā)的零零散散的商鋪則很難成氣候，很多商鋪不是空置就是轉(zhuǎn)手率高。

　　雖然目前已經(jīng)有家樂福、易初蓮花、聯(lián)華超市、萬客隆等大型商超進駐通州，但大型百貨還只有中等規(guī)模的貴友大廈進駐通州，通州的商業(yè)檔次還是不能滿足本地區(qū)的消費需求，這也導致很多白領(lǐng)寧愿到市區(qū)購買自己喜歡的服裝等商品。

　　“通州是第一個人口突破百萬，也是第一個社會消費品零售總額突破百億元的新城。2007年實現(xiàn)社會消費品零售總額102.83億元，比上年增長17.9%，增速創(chuàng)下近10年來最高。”潘好龍強調(diào)，因此，在巨大的潛在消費需求的帶動下，通州的商業(yè)地產(chǎn)前景比較看好，關(guān)鍵是怎么樣規(guī)劃。
 
　　超前規(guī)劃　別在乎眼前利益

　　為了提升整個商圈的商業(yè)氛圍，開發(fā)商提出特色整合的理念，優(yōu)先引進服務(wù)業(yè)態(tài)的配套項目，例如銀行和保險公司。從打造商業(yè)商務(wù)綜合體的角度考慮，引進銀行、保險公司這些綜合商業(yè)服務(wù)機構(gòu)，會大大提升商圈的綜合服務(wù)水平，提升商務(wù)便利性。
 
　　2006年家樂福的全球第1000家店在通州的瑞都國際中心開業(yè)，家樂福租賃的是購物中心的二層和三層，一層為普通商鋪，由另外一家公司宜商嘉和投資公司運作招商。但是經(jīng)過半年的運作，一層的底商卻紛紛倒閉和歇業(yè)，只剩下麥當勞和幾家國際體育品牌專賣店依然生意興隆。這家公司的一位不愿透露姓名的招商經(jīng)理向《中國經(jīng)營報》記者表示，由于當時倉促要趕著和家樂福一同開業(yè)，再加上對通州的消費能力缺乏信心，因此，初期倉促引進了一批缺乏競爭力的項目入駐，而這些項目確實在入住瑞都購物中心后，沒有得到消費者的青睞，生意冷清，最后不得不陸續(xù)關(guān)張。

　　這家公司的高層也意識到他們低估了通州的消費能力，在進行二次改造的過程中，重新進行招商，引進了一批高質(zhì)量的品牌，例如屈臣氏超市、佐丹奴、堡獅龍、ONLY、VERYMODA、JACK&JONES、PUMA、李寧、KAPPA、Convers等主流品牌，整體品牌得到了比較大的提升。與提升品牌同步的是，人氣也回來了，現(xiàn)在一層商鋪經(jīng)營狀況都比較理想。

　　從這次商鋪和品牌升級中，通州商業(yè)地產(chǎn)顯露出的整體低層次開發(fā)的現(xiàn)狀，讓北京瑞景房地產(chǎn)開發(fā)公司看到了其中的弊端，就是開發(fā)商為了快速回籠資金，盲目開發(fā)商鋪，又賣又租，不加規(guī)劃的隨意引進項目入駐，最終導致了商鋪之間的同質(zhì)化競爭，業(yè)態(tài)單調(diào)，缺乏精品項目，換手率也較高。“我們在大街上可以看到地產(chǎn)中介的商鋪一個挨著一個的開著，在我們的商街上是不允許地產(chǎn)中介進駐的，我們寧愿空著。”北京瑞景房地產(chǎn)開發(fā)公司常務(wù)副總經(jīng)理盧進先表示。

　　盧進先介紹，在商鋪招商方面，瑞都國際中心的商業(yè)街和獨立商鋪采用的是只租不售的策略，由開發(fā)商統(tǒng)一進行商圈的規(guī)劃和招商。為了提升整個商圈的商業(yè)氛圍，開發(fā)商提出特色整合的理念，優(yōu)先引進服務(wù)業(yè)態(tài)的配套項目，例如銀行和保險公司。“目前，該商圈內(nèi)已經(jīng)引進了工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行和北京農(nóng)村商業(yè)銀行，還有光大銀行、中國銀行和北京銀行也在洽談中。從打造商業(yè)商務(wù)綜合體的角度考慮，引進銀行、保險公司這些綜合商業(yè)服務(wù)機構(gòu)會大大提升商圈的綜合服務(wù)水平，提升商務(wù)便利性。”盧進先說。

　　為了避免業(yè)態(tài)的同質(zhì)化競爭，瑞都國際中心對業(yè)態(tài)的規(guī)劃和引進均有比較高的要求，一般來說，同一類型的業(yè)態(tài)最多只引進兩個項目，避免過度競爭和同質(zhì)化經(jīng)營；同時，對投資者的經(jīng)營水平和實力也有比較苛刻的限制，例如一般不吸引加盟商入駐，沒有做過生意的投資者也不考慮；對于想入駐的項目，一定要實地考察該項目在其他區(qū)域的經(jīng)營情況。