“前期的定位、規(guī)劃、招商到開業(yè)對于一個購物中心來說只是開始。”8月21日，中國商業(yè)聯(lián)合會購物中心專業(yè)委員會副主任邢和平表示，項目開業(yè)后伴隨始終的將是業(yè)態(tài)的不斷調(diào)整和升級，未來眾多購物中心的調(diào)整將持續(xù)進行。

 

　　對于中糧旗下的商業(yè)地產(chǎn)項目北京朝陽大悅城來說，就剛剛經(jīng)歷了這樣一次發(fā)展中的陣痛——大面積業(yè)態(tài)調(diào)整。

 

　　實際上，自2010年5月開業(yè)之后，朝陽大悅城曾在2011年進行了一次“補充式”調(diào)整，將ZARA等大悅城模塊品牌引入。而在朝陽大悅城總經(jīng)理周鵬看來，今年的調(diào)整則更為“純粹”。

 

　　今年3月，朝陽大悅城宣布與其主力店永旺百貨分手。“購物中心對于主力店的調(diào)整在業(yè)內(nèi)較為罕見。”彼時，有業(yè)內(nèi)人士如此評價。也正因如此，朝陽大悅城此次的業(yè)態(tài)調(diào)整就顯得尤為引人關(guān)注。

 

　　據(jù)周鵬介紹，朝陽大悅城此番調(diào)整，包含原永旺百貨所在位置在內(nèi)，總共涉及面積近3萬平方米，占其可出租面積的四分之一。而2012年上半年在此情況下，朝陽大悅城整體銷售額卻同比增長了30%。

 

　　“一般購物中心在運營過程中的調(diào)整升級，更換10%~20%的商戶是比較正常的，也是不太容易引起外界注意的。”邢和平認為，朝陽大悅城的此次調(diào)整，動靜的確有些大。

 

　　“在我的印象中，永旺除了JUSCO做得很成功之外，其百貨業(yè)態(tài)并不太好。”一位業(yè)內(nèi)人士分析，朝陽大悅城開業(yè)之初引入永旺百貨，或許是為了走個捷徑，憑借永旺的影響力和固定客群為其帶來更多的目標客群，“但當時可能是中糧對于大悅城的定位還不是很清晰，實際運營才發(fā)現(xiàn)永旺百貨與大悅城的定位并不相符”。

　　
　　對此，周鵬認為，憑借大悅城幾年運作下來的經(jīng)驗累積和品牌集合力，為了保證大悅城品牌的可持續(xù)發(fā)展，“現(xiàn)在我們有能力也必須甩掉（永旺百貨）這個拐棍。”

 

　　“從這次的業(yè)態(tài)調(diào)整及招商過程中，可以看出他們自己要什么了，做到了有選擇有取舍。” 邢和平如此評價。

 

　　“新的招商工作其實從今年初就開始啟動了。”周鵬表示，按照上述思路調(diào)整之后，朝陽大悅城的品牌豐富度得以提高，零售品牌從200多個增加到300個，餐飲品牌數(shù)量達到80個……整體來講在本輪升級中，幾乎所有的鋪位都先實現(xiàn)了帶約出租，朝陽大悅城出租率將接近100%。“9月28日重新亮相時的開業(yè)率將達到85%，今年圣誕時開業(yè)率將進一步升至95%。”周鵬如此預計。

 

　　朝陽大悅城此番大動干戈的效果究竟如何，還有待時間和市場的檢驗，不過種種跡象表明，其調(diào)整仍將持續(xù)。周鵬就表示，明年，朝陽大悅城還將對現(xiàn)有的娛樂業(yè)態(tài)進行調(diào)整，提升服務、提升品質(zhì)，對于它們對租金和銷售的貢獻率提出更高的要求。

 

　　不過，他提醒，購物中心選擇合適的時機做調(diào)整也非常重要。時機過早，則有商業(yè)潛力未經(jīng)挖掘的遺憾，過晚，則有錯過最佳時機、增大調(diào)整難度的風險。一般而言，小的調(diào)整可以持續(xù)進行。而在正式進行升級前，應對升級的各種方案和利弊進行過精確測量，將風險規(guī)避到最小范圍。